Совсем другие риэлтеры

Человек, который знаком с риэлтерами в основном по газетным публикациям, в которых представители данной профессии зачастую изображаются как нечто среднее между разбойником с большой дороги и Мефистофелем, думаю, будет слегка шокирован, если ему придется работать с реальной риэлтерской компанией. Просто газеты все больше любят писать о плохом, но это не значит, что вокруг все плохо. Поэтому я решил выйти непосредственно на одну из риэлтерских фирм и поговорить обо всем, что меня интересовало. Мой выбор был фактически предопределен тем, что именно данная компания принимала участие в истории человека, получавшего ипотечный кредит и рассказавшего нам об этом в наших последних двух обзорах. Итак, на вопросы Главного редактора ФинАрт Виктора Неверова отвечает Директор агентства недвижимости "Паритет" Ольга Ксоврели (paritet@dialup.ptt.ru).

Виктор Неверов: - Спасибо большое, что согласились на это интервью. Первый вопрос у меня будет традиционный - что будет на рынке ипотеки в следующем году?

Ольга Ксоврели: - Основные изменения будут связаны с новым налоговым кодексом. Есть в нем и хорошие вещи, но есть и плохие. К хорошим можно отнести то, что полностью от уплаты подоходного налога при продаже квартиры будут освобождаться лица, являющиеся собственниками жилья свыше пяти лет. Но много ли на рынке недвижимости таких продавцов? Масса жилья еще даже не приватизирована, и многие начинают задумываться об оформлении права собственности (приватизации) только перед продажей! И потом, если раньше каждый из продавцов-собственников жилья мог получить налоговый вычет на 5000 МРОТ (это около 15 тысяч долларов), то теперь суммарный налоговый вычет для продавцов, являющихся собственниками жилья менее пяти лет, ограничен 1 млн. руб. (около 35 тысяч долларов) - вне зависимости от количества собственников. Фактически продавцы всей недвижимости, стоящей свыше 35 тысяч долларов, оказываются под налоговым колпаком у государства. И это может крайне негативно сказаться на рынке ипотеки, поскольку при ипотеке вся сумма сделки указывается официально.

Отмечу только, что те продавцы, которые имеют документы, подтверждающие их расходы на приобретение жилья в полном размере (а к таким продавцам можно будет отнести тех, кто сам когда-то брал ипотечный кредит), могут по-прежнему платить налог с разницы между ценой продажи жилья и ценой покупки.

Так что найти на рынке жилья продавца, согласного указывать в договоре полную стоимость квартиру, станет, по всей видимости, сложнее. Но мы все равно будем продолжать активно работать на рынке ипотеки, поскольку за этим рынком - будущее.

В.Н. - А что изменится в плане налоговых льгот для покупателей?

О.К. - Ранее каждый из покупателей мог в течение трех лет получить налоговый вычет на сумму 5000 МРОТ (около 15 тысяч долларов), а также на суммы, направляемые на погашение ипотечного кредита и процентов по нему - в течении всего срока действия кредитного договора. Теперь все покупатели, указанные в договоре купли-продажи, имеют право на суммарный налоговый вычет, равный 600 тысячам рублей (около 21,5 тысяч долларов), и не ограниченный во времени тремя годами, как было раньше. Также теперь из совокупного дохода не вычитаются суммы, направленные на погашение ипотечного кредита, что в принципе соответствует мировой практике. Суммы, направляемые на погашение процентов по кредиту, по-прежнему можно вычитать из совокупного дохода в полном объеме. Также будет закрыта лазейка, которой многие пользовались для минимизации налогообложения - когда муж продавал жене квартиру, и жена получала налоговый вычет. Теперь при сделках со взаимозависимыми лицами данная льгота действовать не будет.

В целом я оцениваю эти новации для покупателей как позитивные, хотя и несколько недостаточные.

В.Н. - Что нового Вы готовите Вашим клиентам в следующем году?

О.К. - Большие ожидания связаны у нас с предоставлением клиентам услуги ипотечного брокера. У нас есть сейчас и хорошие связи с банками, и квалифицированный персонал для того, чтобы сопровождать потенциального заемщика от того момента, когда он просто пришел к нам и сказал - "Хочу квартиру в кредит!", до момента его вселения в купленную квартиру. Не секрет, что помимо программы Фонда "США - Россия", есть в Москве и другие ипотечные и квазиипотечные программы, каждая со своими требованиями к заемщику, процентными ставками и условиями погашения. Мы будем помогать клиентам собирать необходимые документы для Банка, заниматься "проблемными" случаями, когда, например, у потенциального заемщика нет средств на первый взнос по ипотеке, но зато уже есть недвижимость в Москве. Для многих наших клиентов настоящей головной болью становится подтверждение своих доходов - не секрет, что многие организации используют для выплаты зарплаты депозитные (через банки) и страховые схемы. Есть вполне нормальные и законные способы показывать этот доход Банку, выдающему ипотечный кредит - а многие люди об этом даже не догадываются и думают, что если получил зарплату с банковского депозита, то все, ипотечный кредит не дадут! Любые доходы, которые можно подтвердить или выпиской с депозитного счета, или справкой из страховой компании, могут быть учтены при расчете индивидуального кредитного лимита.

Гарантией качества такой услуги может служить хотя бы то, что мы - единственная в Москве риэлтерская компания, в которой есть специалисты с дипломом аттестованного ипотечного брокера.

В.Н. - Но ведь такая услуга будет стоить дороже стандартных комиссионных - 4% от суммы сделки?

О.К. - Да, со временем это будет стоить дороже. Но пока что мы не предполагаем повышать наши тарифы, даже если предоставляем услуги ипотечного брокера. А о повышении комиссионных по стандартным договорам речи вообще не идет - наша компания предпочитает работать на обороте.

В.Н. - В каком направлении будет развиваться сотрудничество с банками?

О.К. - Во-первых, мы готовы взять на себя работу по первичной "квалификации" заемщика - то есть заемщик сначала обращается к нам, а потом мы его направляем (или не направляем в Банк). Надеемся, что в скором времени нам удастся об этом договориться. Также мы работаем над тем, чтобы движение денежных средств при ипотечных сделках проходило не через банковский счет, а через депозитную ячейку - для продавца бывает очень важно видеть деньги "живьем", а когда ему говоришь, что вот, через тридцать дней деньги поступят покупателю на счет, он их со счета снимет - многие продавцы как-то сникают. Все-таки банковская система не имеет того кредита доверия, чтобы работать при сделках с недвижимостью через счета.

В.Н. - С чем связано то, что по большинству ипотечных программ приходится работать со вторичным рынком жилья? Ведь на первичном рынке жилье зачастую дешевле.

О.К. - Дело в том, что застройщики жилья в Москве мыслят крайне шаблонно. Им нравится, когда к ним приходит человек с чемоданом долларов, вываливает их на стол и говорит - "хочу купить квартиру". Но здесь доходит до абсурда - в моей практике был случай, когда мы предлагали застройщику клиента, получившего ипотечный кредит и готового заплатить за квартиру дороже, чем продавал застройщик. Представляете, нам отказали! А нужно понимать, что если не начинать уже сейчас работать с ипотекой, то в один прекрасный момент возникнет проблема с поиском клиентов. Пусть это будет не сейчас, а через несколько лет, но зачем отталкивать от себя людей, у которых ЕСТЬ ДЕНЬГИ на жилье, пусть не свои, а кредитные?

В.Н. - Я так понимаю, что Ваше агентство специализируется на ипотеке.

О.К. - Виктор, это не совсем верно. Я считаю, что у ипотеки большое будущее, и мы используем этот рынок для увеличения наших оборотов. Мне представляется не менее важным и все остальные направления работы. У нас полностью универсальное агентство, мы не ограничиваемся только ипотекой или только новостройками. На каждом из секторов у нас работает свой отдел. Например, очень большую работу проводит наш отдел новостроек - люди почему-то считают, что раз новостройка, то проблем вообще никаких. А мы можем проверить любую из новостроек на предмет будущих проблем и подобрать подходящий вариант - даже на этапе инвестирования.

В.Н. - Спасибо за столь подробный рассказ о рынке недвижимости, будем надеяться на дальнейшее сотрудничество.

О.К. - Спасибо и Вам за возможность высказаться. Я буду рада ответить на любые вопросы посетителей Вашего сайта по рынку недвижимости.