Что такое кондоминимум?
До последнего времени мы встречались со словом "кондоминиум"
только на уроках географии -- именно так обозначалось "совладение"
Францией и Великобританией островами Новые Гибриды. Из-за постоянных
трений между совладельцами (англичане, например, ездили по левой
стороне шоссе, а французы -- по правой!) местное население переиначило
это слово в "пандемониум" (ад кромешный). Сейчас в Москве началось
формирование кондоминиумов в новых и уже давно построенных домах.
О том, что сулит владельцам квартир создание товариществ собственников
жилья и регистрация кондоминиумов, как принимаются решения в этой
новой для нас форме владения, и что ожидает в будущем индивидуалистов,
не захотевших стать участниками кондоминиума, нам рассказал руководитель
государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" при Правительстве
Москвы Роберт Квачадзе.
Согласно Закону РФ "О товариществах собственников
жилья", принятому 15 июня 1996 года, домовладельцы (или квартировладельцы)
могут объединиться в некоммерческую организацию под названием "товарищество
собственников жилья" с целью совместного управления и эксплуатации
имущества кондоминиума. А сам кондоминиум представляет собой собственно
жилое здание и прочую недвижимость плюс земельный участок, на котором
все это расположено. И именно здесь возникает первый и главный нонсенс:
передача земли в собственность федеральным законодательством до
сих пор не регулируется. В Москве, например, пока земля передается
в аренду или в пользование.
К концу 1999 года столичные жители приватизировали
55% квартир. В некоторых домах "степень приватизации" гораздо больше
и иногда доходит до 100% (чаще всего это "бывшие" кооперативы),
в других приватизированных квартир почти нет. Но в обоих случаях
жильцы сталкиваются с необходимостью ремонтировать трубы и канализацию,
остановившийся лифт и разрушающийся козырек над подъездом, мыть
лестницы и благоустраивать территорию вокруг дома. Кроме того, несмотря
на расхожий лозунг "все вокруг народное, все вокруг моё", за годы
социализма мы отвыкли рассматривать подъезд в доме, крышу и тот
же лифт как тоже свою, хоть и долевую, собственность. Отсюда испещренные
граффитти стены, хлопающие на ветру двери и сбитая плитка. Единственным
реальным способом создания безопасного и комфортного жилья является
создание товарищества собственников, совместно управляющих своим
кондоминиумом. Важно отметить, что имущественно-земельный комплекс
(кондоминиум) состоит из двух частей: сами квартиры, которые могут
принадлежать кому угодно -- жильцам, муниципалитету, государству,
и все остальное -- лифты, подъезды, инженерные сети, земля, которые
являются общим имуществом товарищества. Доля каждого члена товарищества
в общем имуществе пропорциональна площади принадлежащих ему помещений.
И такую же долю ответственности несет этот домовладелец. Эта "доля
участия", введенная Законом, носит совершенно конкретный характер
и, с одной стороны, показывает размер обязательных платежей на содержание
и ремонт общего имущества (и прочих расходов). С другой стороны,
она соответствует доле голосов члена товарищества на общем собрании.
Понятно, что с образованием товарищества и возникновением
кондоминиума изменяется сам характер эксплуатации многоквартирного
дома и общего имущества. Товарищество самостоятельно решает, кто
будет управлять кондоминиумом -- оно само (если кондоминиум маленький),
нанятый управляющий или управляющая компания, или та же старая ДЕЗ,
но уже по специальному договору. На самом деле происходит маленькая
жилищная революция -- между жильцами и обслуживающими их организациями
возникают договорные отношения, допускающие судебное рассмотрение
споров, финансовую и иную ответственность. И если теперь сантехник
не придет вовремя ликвидировать течь в трубе, а перегоревшая лампочка
в подъезде не будет быстро заменена, можно уже не просто жаловаться,
а подавать в суд. Можно и сменить управленца!
[продолжение...]
|
