Как было в риэлтерском агентстве...

Следующей проблемой стал выбор риэлтера. Прежде всего, я поинтересовался у банка, какие из перечисленных в списке риэлтерских фирм (см. приложение) лучше всего работают с ипотечными клиентами. Представитель банка не горел желанием давать мне какие-то рекомендации, но уступил под моим давлением и сократил список примерно вдвое. После этого я честно обзвонил оставшихся риэлтеров, и выяснил, что мои расходы по оформлению квартиры в собственность и в залог банку составят:

1. Комиссия риэлтеру - исчисляется в процентах от стоимости квартиры;
2. Оплата услуг нотариуса - около полутора процентов от стоимости квартиры;
3. Регистрационные сборы Москомрегистрации - от пяти до восьми тысяч рублей;
4. "Ускорение" регистрационных процедур с 30 дней до двух недель - сто пятьдесят долларов США;
5. Оформление страховки на жилье, на титул собственника и на жизнь заемщика (то есть меня) - не более 1,47% от страховой суммы (минимальная страховая сумма равна сумме кредита плюс 10%, максимальная - собственно стоимость квартиры) - а размер страховой суммы я выбираю сам.

В некоторых агентствах упоминали о том, что, поскольку по ипотечному договору необходимо указывать всю стоимость квартиры официально (это требование Фонда США-Россия), то, как только стоимость квартиры переваливает 5000 МРОТ или 15000 долларов, то продавец квартиры должен платить налог с разницы между стоимостью квартиры и этими самыми 15000 долларов. Чтобы такого налога не возникало, риэлтеры предлагают продавцам увеличивать количество собственников квартиры. Если собственников будет, например, два, то налог не нужно платить уже с 15000$ x 2=30000$. Поскольку продавцу в такой ситуации проще найти "нормального" покупателя, а не ипотечного, то "дооформление" дополнительных собственников также является дополнительной статьей расхода для покупателя квартиры и может составить до трехсот долларов.

Многие из указанных в списке банка риэлтеров "путались в показаниях" и мне было очень сложно понять, сколько же я на самом деле выложу сверху нотариусам, страховщикам и риэлтерам. Все риэлтеры требовали за свою работу аванс, что можно было понять, однако после того, как нам рассказали о жутких сложностях поиска продавца, согласного продать квартиру клиенту через схему ипотеки, возникал резонный вопрос - а найдут ли вообще нам квартиру эти самые риэлтеры?

После долгих раздумий я решил составить самостоятельно рейтинг риэлтерских фирм по трем параметрам - комиссия риэлтера (чем меньше, тем лучше), аванс риэлтеру (чем меньше, тем лучше) и профессионализм консультаций - то есть мое субъективное впечатление по результатам разговора по телефону. Почему-то так получилось, что по всем трем параметрам впереди оказалось риэлтерское агентство "Паритет". Комиссия у них была заявлена всего в 4% (у остальных было 5 или 6), аванс составлял 300 долларов (большинство просили 500), да и разговор с директором фирмы оставил впечатление общения с профессионалом. Отмечу только, что в тот момент я почему-то не подумал, что мною как клиентом будет заниматься не столько директор фирмы, сколько один из ее многочисленных сотрудников, хотя в конце концов все обошлось хорошо.

Поиски подходящего варианта жилья - средненькой двухкомнатной квартиры в ЮЗАО, ЗАО или СЗАО - я начал в конце августа. Выяснилось, что время для поиска оказалось не самым подходящим - куда-то запропастилились все продавцы (лето?). Кроме того, главной проблемой оказалось не найти подходящую квартиру - это всего лишь полдела, если не меньше. Основной проблемой было убедить продавца согласиться работать через ипотечную схему, когда вся стоимость квартиры показывается официально и когда в сделке участвует какой-то банк (слово "банк" после 17 августа для многих стало синонимом слова "черт"), а затем убедить банк одобрить уже подобранную квартиру. Ну, со вторым сложностей не предвиделось, поскольку риэлтеры, давно сотрудничая с банком, уже знали, что ему не нравятся квартиры в панельных пятиэтажках (не ровен час снесут), с хозяевами-пенсионерами (придут потом наследники пенсионера и заявят, что он был "не в себе") или с хозяевами, активно дружащими с Бахусом. Впрочем, последние две категории квартир не очень-то нравились и самим риэлтерам.

Меня предупредили - при осмотре квартиры "ни слова об ипотеке". Тактика была такая - я осматриваю квартиру, потом даю риэлтерам "добро" на дальнейшие переговоры, те приглашают в свой офис хозяина квартиры или его представителя и там его "обрабатывают" - рассказывают об ипотеке, о банке и убеждают его в том, что уж он то деньги получит в любом случае. Психологически, в такой ситуации хозяину жилья уже сложнее просто встать и уйти.

Первая квартира, которая мне понравилась, располагалась в кирпичной пятиэтажке, в достаточно тихом месте, но камнем преткновения стала не ипотека, а то, что хозяйка квартиры заключила эксклюзивный договор с каким-то другим риэлтерским агентством на продажу. В результате два риэлтера договориться не смогли - оба хотели получить комиссию, но "чужой" риэлтер хотел почему-то получить комиссию с меня, а не с продавца. На том и разошлись.

Дальше мною было просмотрено еще около четырех-пяти квартир в панельных многоэтажках. Все квартиры почему-то отличались страшным состоянием, необходимостью немедленного ремонта и стоили ничуть не дешевле, чем такие же, но после ремонта.

Вторая квартира в девятиэтажном кирпичном доме была хороша всем, и я добро на нее дал, но тут выяснилось, что сын хозяина сидит в колонии. После того, как это выяснилось, риэлтеры, естественно, отказались представлять подобный вариант в банк.

Третья квартира находилась в кирпичном сталинском доме, как все сталинское, имела потолки три с лишним метра и совершенно невообразимый метраж для "двушки" а-ля Хрущев. Минусом была необходимость ремонта, но цена квартиры оставляла нам шансы этот ремонт сделать - поскольку была такой же, как у "двушек" меньшего метража.

Хозяева квартиры хотели ее продать и купить что-нибудь другое, но в результате им стало не хватать первоначально заявленной суммы и они подняли цену сначала на тысячу, потом еще на две... Так могло продолжаться до бесконечности - поскольку я был не в состоянии умерить чужие аппетиты в полном размере, от дальнейшего рассмотрения этого варианта мы отказались.

Риэлтеры жаловались на то, что продавцы квартир "затаились" в ожидании объявленного крупными риэлтерскими фирмами повышения цен - об этом последние два месяца только и писали. Но теперь риэлтеры и сами не рады - поскольку почти каждый продавец теперь думает - "вот еще чуть-чуть поднимется, и продам". Иногда нового варианта "на просмотр" приходилось ждать неделю. Но вот где-то на середине второго десятка мы с женой наконец увидели ТО, ЧТО НАДО - то есть двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в кирпичном доме. Три остановки до метро, рядом парк, детская площадка и все блага.. Мы дали согласие, и вдруг оказалось, что все ухищрения риэлтеров по уговорам продавцов оказались совершенно не нужны - собственники жилья оказались людьми продвинутыми и прогрессивными, и слов "ипотека" и "банк" не боялись, кроме того их, собственников, уже оказалось двое, и никакого дополнительного "дооформления" собственников не потребовалось. Банк за три дня квартиру проверил и одобрил, и, внеся две тысячи долларов задатка, мы стали готовиться к подписанию большого количества бумажек.

Еще примерно через неделю мы все встретились в банке. Здесь мне предложили подписать:

• кредитный договор;
• договор купли-продажи и ипотеки квартиры;
• обязательство выселиться в 30-дневный срок в случае, если я перестану исполнять свои обязательства перед банком.

Жена подписала договор поручительства - что она за меня ручается, такую же бумагу о выселении по требованию залогодержателя, и дала согласие в письменном виде на то, что ее муж покупает квартиру.

Банк потребовал от меня внести свои деньги к ним на счет "до востребования" - поскольку они должны показать Фонду США-Россия движение по моему банковскому счету. Сумму, равную 30% стоимости квартиры, за вычетом задатка - 2000 долларов США, я тут же снял со счета и передал продавцам, которые мне написали расписки в том, что деньги получили. Тут же, в банке, я заплатил нотариусу (получилось на 20 долларов больше, чем 1,5% от суммы сделки - поскольку заверять им пришлось еще несколько менее значимых документов), риэлтерскому агентству - 4% от суммы сделки за минусом аванса, и мы поехали на Газетный переулок отдавать договора на регистрацию. Как мне объяснили, в принципе, нотариальное оформление купли-продажи не требуется, но, поскольку при ипотеке квартира находится в залоге у банка, в этом случае нужен нотариус, а такие договора (ипотечные) регистрируют только на Газетном переулке.

Первым в офис на Газетном вошел представитель банка, потом вышел и сказал, что требуется уплатить тремя или четырьмя платежками около пяти тысяч рублей. Представитель риэлтерского агентства, получив от меня 5000 рублей, пошел в ближайший Сбербанк заполнять платежки, я расписался в каких-то журналах, потом сдал им платежки и отбыл домой.

Через две недели все повторилось в обратной последовательности - сначала мы все приехали на Газетный переулок, получили там зарегистрированные договора, мне выдали свидетельство о праве собственности, потом мы приехали в Банк, который в тот же день перечислил сумму кредита на мой счет (хотя в договоре оговаривался трехдневный срок с момента регистрации прав собственности), я передал деньги продавцам, получил от них расписку и... сбылась мечта идиота! О своей отдельной квартире в Москве...

Послесловие редактора:

Договоры с банком обязательно будут проанализированы нашими внештатными консультантами, но три вещи хотелось бы сразу отметить:

1. Банк установил очень высокие, на наш взгляд, штрафные санкции за просрочку платежа заемщиком - 0,5% за один день просрочки;
2. Банк требует застраховать имущество, титул собственника, жизнь и здоровье заемщика в строго определенной страховой компании - ПСК, лишая заемщика возможности выбора;
3. Банк требует от заемщика ежегодно в срок до 1 мая сдавать ему копии налоговой декларации, заверенной в ИМНС по месту жительства, и копии документов об оплате коммунальных платежей.

В следующем обзоре, который продолжит тему ипотеки, наш знакомый покупатель расскажет о страховой компании и о регистрации в купленной квартире. Также мы планируем дать возможность высказаться напрямую представителям риэлтерского агентства и банка, которые смогут, возможно, ответить на те вопросы, которые мы получим от читателей, и рассказать о перспективе развития ипотеки в целом.

Риэлторские компании-партнеры АКБ ИБК